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一起商品房买卖合同纠纷案的效力认定 (北京房产律师: )
北京市二手房律师张仁藏
王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同商定了买卖的价格和房屋的交付时光.尔后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续.另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某.但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主意其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至法院.
本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违背法律的强迫性划定;王某将转让商品房的行为是无权处分仍是有权处分;如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何;假如上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与.现剖析如下:
1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款.《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效.因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要根据之一.王某认为依据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让.其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效.我们认为, 这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款, 第一、在法理上,凡法律条文冠以"不得"等字样不必定代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款;第二、《城市房地产管理法》是1994年公布的法律,此法的颁布带有浓重的行政治理颜色,在立法技巧上多用"不得"等字样来表白便利行政的寄意.同时在立法的内容上也不充分斟酌到当下的商品房交易状况,有滞后性;第三、从《合同法》激励交易的准则动身,对实际中如王某与李某相相似的买卖合同都认定为无效不应用物价值的有效且充分使用,所以在审讯实践中,应尽量减小合同无效的范畴;第四、买卖合同标的物的特点表明,其标的物毋庸是现已存在的物或现属于出售人的物,即便长短房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人.综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是毛病的.
2、王某转让商品房的行为是否是无权处分.无权处分是指无处分权人处分别人财产并与绝对人订破转让财产的合同.(王利明民法159页)无权处分中的"处分"重要是指处分财产所有权或债权的行为.因而,断定王某的行动是否是无权处分就要看王某对商品房是否享有财产所有权或者是债务.本案中,因房地产开发公司实行合同,将商品房交付王某应用,王某因此取得了对商品房的直接占有,据有是所有权的主要权能之一,王某对商品房的实际占领使得王某对商品房有管领跟安排的权利.但因为我公民法采用的是不动产变动登记主义,不动产所有权的转移以登记为标记,因此,王某获得的是一个欠缺登记要件的不充足的所有权.综上,咱们以为,王某转让商品房给李某的行为是有权处分,www.xingshilawyer.com,不是无权处罚,故而本案讼争的交易合同不应该认定为效率待定.
3、王某的有权处分是否是债权转让.债权让与的概念指,在不转变合同关联内容的条件下,合同关系的一方当事人依法将其合同权力和任务全体或者局部地转让给第三人的法律行为.本案中王某将商品房转让给李某时抬高了合同价钱,改变了合同关系的内容.同时,房地产开发公司依约将商品房交付王某实际使用,王某不办理产权登记手续是由于其本人谢绝办理的起因所致,所以能够认为,房地产开发公司与王某间的债权债权关系已因履行而毁灭,故认定王某与李某间合同为债权让与合同并进而认为买卖合同有效的观点也是过错的.
总之,我们认为,上海房产律师,本案恰当的处置方式认定王某与李某间的合同是有效的,王某的转让行为是有权处分.王某违反合同约定,李某诉请王某持续履行合同应予以支撑.
上文论证中的一个主要争议问题可能是在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上.如果认定为无权处分,根据通说的观点,因《合同法》51条规定的无权处分被认为是效力待定的,因此,王某与李某间的合同效力会被认定为效力待定的合同.此时买卖合同会因为王某歹意拒绝办理产权手续而使合统一直处于效力待定的状况,显然不合乎民法老实信誉的基础原则,也不利于解决王某与李某间的纠纷.况且,上海刑事辩护,对无权处分合同的效力问题,我国法学界原来就存有争议,同样有观点认为无权处分合同是有效的.(参见王轶的观点)
本案中认定王某的转让行为是有权处分,可能有人会认为这和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾,之所以有这样的抵触本质上是因为我国法律上的登记轨制不标准所致.司法实践基于公正和正义的理由应在个案中有所冲破.举一个简略的例子,如果本案中王某将商品房借给他人寓居,同样是一种处分行为,法律认定这种处分行为无效或是效力待定,毫无意思.实在,《最高国民法院对于审理商品房买卖合同纠纷案件司法说明的懂得与实用》第11条有关房屋的转移占有及危险转移的规定就表明了审判机关没有拘泥于传统的物权实践.
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张仁藏律师
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浦东刑事辩护“对未成年人 |
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发表于 2011-12-26 01:37:19
８错８错，支持～～～
